Wielka smuta kredytowa w Rosji. Wnioski dla inwestorów. Stress test portfela.

Ostatnie wydarzenia w Rosji – dramatyczny spadek wycen rubla i skokowy wzrost stóp procentowych – wywołały fale komentarzy i polemik. Niestety, komentarze, opinie i wyjaśnienia są raczej mało konstruktywne, jeżeli następują po fakcie. Eksperci, kolejny raz, świetnie wszystko wyjaśnili i podali bezpośrednie przyczyny tych dramatycznych, finansowych wydarzeń.

Znacznie trudniej jest z prognozowaniem…

A przecież sankcje obowiązują od wielu miesięcy, ceny ropy spadają dosyć jednostajnie już od sierpnia 2014 roku i to, co się wydarzyło w Rosji, to nie kryzys, to rezultat (jak mawiał Kisiel). Jeżeli wcześniejsze sankcje też potraktujemy jako rezultat, to dojdziemy do dosyć oczywistego wniosku, że prawdziwą przyczyną minionych wydarzeń jest szeroko pojęta polityka, prowadzona przez Rosję.

Brak opartej na wiedzy i innowacyjnej gospodarki oraz zbyt silne uzależnienie budżetu od eksportu surowców, w połączeniu z agresywną polityką zagraniczną, doprowadziło kolejny raz do gwałtownej ucieczki kapitału zagranicznego z Rosji.

Co dalej?

No cóż, albo Rosja się opamięta i wróci na „zalecaną” przez Zachód drogę, albo będzie musiała kolejny raz „repetować klasę”. Rosjanie ciągle zapominają, że „uzbrojenie” trzeba modernizować. Dawniej były to maczugi, dzidy i łuki, potem konnica, armaty i czołgi, wreszcie samoloty i rakiety… W dzisiejszych czasach walczy się, w zasadzie, pieniędzmi (kredytem). Media i wyborców, polityków i najemników, tak jak i potrzebne uzbrojenie można stosunkowo szybko i tanio kupić. Ale skąd brać pieniądze?

No i mamy odpowiedź – gospodarka!

Skokowy wzrost stóp procentowych wepchnął wszystkich rosyjskich kredytobiorców w przepaść.

Trudno sobie wyobrazić funkcjonowanie jakiegokolwiek przedsięwzięcia przy kilkunastoprocentowej stopie kredytu. Rosję czeka bardzo trudny okres – fala upadłości, zamykanie nierentownych przedsiębiorstw, gwałtowny spadek PKB i potężne cięcia budżetowe, co jeszcze bardziej osłabi rubla itd.

Łatwo przewidzieć, jak to wpłynie na samopoczucie obywateli, szczególnie tych bardziej zamożnych. W krótkim okresie – to polityka wpływa na finanse, w długim okresie – to finanse wpływają na politykę. Ostatni kryzys w Rosji zmiótł Jelcyna.

Jak będzie tym razem?

Obawiam się, że stosunkowo szybko będziemy świadkami dosyć dramatycznych wydarzeń na scenie politycznej Rosji – bo jeżeli nie zatrzyma się ucieczki kapitału i nie unormuje sytuacji gospodarczej, to Rosję czeka kolejny okres wielkiej smuty…

Niestety, Rosja to nasi sąsiedzi i ich problemy odbiją się rykoszetem i na naszej gospodarce. Wydaje się, że bez istotnej pomocy Zachodu, reformowanie gospodarki Rosji jest praktycznie niemożliwe – brak technologi, kapitału na inwestycje itd.

Ale jak wyobrazić sobie pomoc Zachodu przy prowadzonej przez Rosję polityce zagranicznej?

W dłuższym horyzoncie czasowym (zresztą, tak jak zawsze) te krainy, które najwięcej produkują i najwięcej oszczędzają, będą dominować. I nic tu nie pomoże napinanie muskułów ani pokrzykiwanie. Trzeba wciąż o tym pamiętać, że tylko dzięki pracy i kumulowaniu kapitału buduje się dobrobyt. Chiny biją tu wszelkie rekordy – produkują, odkładają, inwestują. W długim horyzoncie czasowym, to kapitał (siła) wpływa na politykę i kształtuje otoczenie.

Kiedyś na polskich ziemiach powszechna była łacina, potem język francuski i kolejno niemiecki, rosyjski i angielski. Może pora na chiński?

Ale wróćmy do wydarzeń w Rosji.

Rentierzy w Rosji płaczą krokodylimi łzami – w błyskawicznym tempie ich zgromadzony w rublach majątek wyparował. Tak dzieje się zawsze, gdy majątek gromadzimy w pieniądzu bez pokrycia.

W stosunkowo najlepszej sytuacji są posiadacze złota, diamentów, walut i nieruchomości. Szczególnie nieruchomości, które są wynajmowane i dochodowe. Są cennymi aktywami – nie tylko chronią właściciela przed spadkiem wartości nabywczej pieniądza, ale dodatkowo generują regularny przychód, nawet w czasach kryzysu. Warunek jest jeden – jeżeli nieruchomość jest  kredytowana, to stopa kredytu musi być istotnie mniejsza od stopy zwrotu z najmu.

W dzisiejszej Rosji, kolejny raz, możemy sprawdzić słuszność tej zasady.

Mówi się, że mądry uczy się na błędach cudzych…

Wyciągnijmy wnioski z porażki kredytobiorców w Rosji i pamiętajmy, że wynalazek kredytu, tak jak i wiele innych ludzkich wynalazków, mądrze stosowany, może zwiększać dobrobyt, ale równie dobrze, przy braku rozsądku, może łatwo doprowadzić do katastrofy.

Pamiętajmy, że od kiedy pieniądz papierowy nie ma pokrycia w złocie, to wysokość stóp procentowych może oscylować w dość znacznym zakresie, a jest to jedno z większych zagrożeń dla inwestora.

Przeanalizujmy nasz portfel aktywów i spróbujmy zamodelować, jak ten portfel by się zachował, gdyby był w Rosji – wnioski wyciągnijmy sami. (Stress test portfela!)

Jeżeli to ćwiczenie wyda Ci się czytelniku mało praktyczne i twierdzisz, że jest niepotrzebne, to poniżej trochę historycznych danych zaczerpniętych z zeszytu NBP nr 238.

No cóż, nie potrafię precyzyjnie przewidywać przyszłości, ale podobno historia lubi się powtarzać…

 

stopy-procentowe

 

2 Comments

Bartek 22-12-2015, 10:35

Witam serdecznie!
Szalenie ciekawy artykuł dotykający tematu, z którym mierzę się już od dłuższego czasu i nie potrafię znaleźć logicznej odpowiedzi. W przyszłości chciałbym kontynuować działalność inwestycyjną w mieszkania na wynajem rozpoczętą przez moich rodziców. Dużą część swojego portfela planuję zakupić z oszczędności z mojego przyszłego zawodu i reinwestowania zysków z najmu. Poza tym planuję wspierać się kredytem, co do którego mam jednak różne obawy. Jestem ciekaw, w jaki sposób mógłbym wykonać stress-test hipotetycznego portfela nieruchomości? Zastanawiam się również, czy da się na podstawie obiektywnych danych podjąć decyzję, jaki procent portfela nieruchomości na wynajem może być bezpiecznie skredytowany?
Pozdrawiam serdecznie :)

Reply
Ryszard 02-01-2016, 12:35

Bartek, stres test zakredytowanego portfela nieruchomości nie jest taki trudny. Potrzebne są pewne przybliżone dane: zapas gotówki (do utrzymania płynności), średni roczny przychód (z uwzględnieniem pustostanów), ocena płynności inwestycji (kawalerkę w Warszawie łatwiej sprzedać niż dom na wsi). To wszystko. Założenia brzegowe: Przy najgorszym zakładanym scenariuszu, portfel musi się spinać: czyli suma przychodów musi być większa niż suma kosztów. Np. 60% przychodów z najmu (40% pustostanów) musi być większa niż koszty (remonty, podatki + obsługa kredytów ze stopą 20%). Jeżeli tak jest, to stres test pokazuje, że przetrwamy taki skrajnie niekorzystny okres. Dla przykładu: dochód z portfela (bez kredytu) = 6%, 60% dochodu = 3,6%, koszt kredytu = 20%*kwota kredytu. Czyli musi być kwota kredytu < 3,6%/0,2 = 18%. Maksymalne zakredytowanie w tych warunkach to 18% wartości portfela nieruchomości. Wtedy przetrwamy. Myślę, że to wyjaśnia wszystko. Można taki stres test bardziej skomplikować – wprowadzić zapas gotówki (do nadpłaty kredytu), lub rozważyć sprzedaż części portfela (do nadpłaty kredytu). Oczywiście 40% pustostanu i stopy 20% są przyjęte arbitralnie, ale pokazują do jakich skrajnych warunków nasz portfel się nie załamie.
Pozdrawiam.
Rysiek

Reply

Leave a Reply to Bartek

Zapisz się do naszego newslettera!